Die Erhaltung der Mietsache schuldet der Vermieter, deshalb sind Verschleiß und Ablagerungen in den Leitungen seine Sache. Hat der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht, haftet er auf Schadensersatz. Entscheidend ist damit nicht der Ort allein, sondern wer die Ursache gesetzt hat und wer das im Streitfall beweisen kann.
Der Grundsatz
Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Eine Wohnung, in der das Abwasser nicht abläuft, ist das nicht. Die Instandhaltung der Leitungen gehört damit grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters, und zwar unabhängig davon, ob die Ablagerung über zehn Jahre gewachsen ist oder ob eine Leitung falsch verlegt wurde.
Von diesem Grundsatz gibt es eine wichtige Ausnahme. Wer eine Verstopfung schuldhaft verursacht, haftet nach § 280 Absatz 1 BGB auf Schadensersatz. Das betrifft den unsachgemäßen Gebrauch: Feuchttücher, Hygieneartikel, Katzenstreu, Speisereste und Fett in größerer Menge, siehe Feuchttücher im Kanalnetz. Die Grenze verläuft also zwischen normaler Abnutzung und vertragswidrigem Gebrauch.
Der Ort ist die erste Weiche
Sitzt die Engstelle in einer Leitung, die ausschließlich von einer Wohnung genutzt wird, kommt eine Verursachung durch deren Bewohner überhaupt in Betracht. Sitzt sie in einer Fall-, Sammel- oder Grundleitung, an die mehrere Parteien angeschlossen sind, ist die Zuordnung zu einer einzelnen Partei praktisch kaum möglich. Ablagerungen dort sind typischerweise über Jahre entstanden, und dann bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters.
Diese Unterscheidung ist der Grund, warum ein Befund so viel wert ist. Ohne Feststellung, wo die Engstelle liegt und woraus sie besteht, steht Behauptung gegen Behauptung, siehe wann eine Kamerainspektion sinnvoll ist.
Die Beweislast entscheidet den Streit
Der Vermieter, der Schadensersatz verlangt, muss darlegen und beweisen, dass die Ursache aus dem Bereich des Mieters stammt und dass diesen ein Verschulden trifft. Ein bloßer Verdacht genügt nicht, ebenso wenig der Umstand, dass die Verstopfung in der Nähe der Wohnung gefunden wurde. Bleibt die Ursache offen, bleibt es bei der Erhaltungspflicht.
In der Praxis entscheidet damit die Dokumentation: Was wurde gefunden, an welcher Stelle, in welcher Menge? Ein Bericht, der Feuchttücher an einer eindeutig zuzuordnenden Stelle festhält, hat Gewicht. Eine Rechnung, auf der nur Rohrreinigung steht, hat es nicht.
Die Kleinreparaturklausel
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter kleinere Instandhaltungen selbst trägt. Wirksam ist eine solche Klausel nur unter engen Voraussetzungen. Sie darf sich nur auf Teile beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sie braucht eine Obergrenze je Einzelfall und eine Obergrenze im Jahr, und sie darf keine Pflicht zur Vornahme der Reparatur selbst begründen. Leitungen in Wand und Boden gehören nicht zu den Teilen, auf die der Mieter unmittelbar zugreift, weshalb eine Rohrreinigung in der Regel nicht unter eine solche Klausel fällt.
Die Anzeigepflicht des Mieters
§ 536c BGB verpflichtet den Mieter, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Wer eine träge ablaufende Leitung wochenlang hinnimmt und erst meldet, wenn Wasser in der Wohnung steht, riskiert die Haftung für den vermeidbaren Teil des Schadens. Umgekehrt schützt eine frühe, nachweisbare Meldung den Mieter, und sie verkleinert den Schaden für alle Beteiligten. Eine kurze schriftliche Mitteilung mit Datum ist deshalb kein Misstrauen, sondern Ordnung.
Mietminderung
Ist die Wohnung durch den Mangel in ihrer Tauglichkeit beeinträchtigt, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Der Umfang richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung, und Bezugsgröße ist die Bruttomiete. Wer den Mangel selbst verursacht hat, kann sich darauf allerdings nicht berufen, siehe Mietminderung bei Wasserschaden.
Regelmäßige Reinigung ist etwas anderes
Von der Beseitigung einer Störung zu trennen ist die turnusmäßige Reinigung von Leitungen. Sie kann als Betriebskosten umlagefähig sein, wenn sie regelmäßig anfällt und die Umlage vereinbart ist, siehe Rohrreinigung als Betriebskosten umlegen. Eine einmalige Beseitigung eines Schadens gehört dagegen zur Instandhaltung und ist nicht umlagefähig. Diese Grenze wird in Abrechnungen häufig verwischt, und sie ist der häufigste Anlass für Beanstandungen.
Typische Streitfälle
| Sachverhalt | Regelmäßige Bewertung |
|---|---|
| Ablagerungen in einer gemeinsam genutzten Fallleitung | Erhaltung, Sache des Vermieters |
| Feuchttücher eindeutig in der Anschlussleitung einer Wohnung | Verursachung, Haftung des Mieters |
| Wurzeleinwuchs in der Grundleitung | Erhaltung, Sache des Vermieters |
| Ursache nicht feststellbar | bleibt bei der Erhaltungspflicht |
| Schaden nach verspäteter Mangelanzeige | Mithaftung des Mieters für den vermeidbaren Teil |
Die Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen
Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache hat der Mieter zu dulden. Dazu gehört, dass Zugang zu Revisionsöffnungen, Schächten und Anschlüssen gewährt wird, auch wenn dafür ein Unterschrank ausgeräumt oder eine Waschmaschine verschoben werden muss. Ankündigung und Terminabstimmung in angemessener Frist gehören zur Rücksichtnahme, bei Gefahr im Verzug entfallen sie. Wer den Zugang verweigert, verzögert die Beseitigung und kann für den daraus wachsenden Schaden einstehen müssen.
Umgekehrt darf die Maßnahme nicht zum Dauerzustand werden. Wird eine Wohnung durch Arbeiten erheblich beeinträchtigt, kann auch das ein Mangel sein, der zur Minderung berechtigt. Beide Seiten fahren deshalb am besten mit einer klaren Terminabsprache und einer kurzen schriftlichen Bestätigung darüber, was wann geschieht.
Wenn es eilt und niemand erreichbar ist
Bei drohendem Schaden darf der Mieter das Nötige veranlassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Erforderlich heißt: das, was zur Abwehr des Schadens notwendig ist, nicht mehr. Wichtig ist der nachweisbare Versuch, den Vermieter oder die Hausverwaltung vorher zu erreichen. Wer ohne Not und ohne Kontaktversuch beauftragt, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben, siehe Notdienst nachts und am Wochenende.
Was beiden Seiten hilft
Für Vermieter: Zustand dokumentieren, Ursachen klären lassen, statt sie zu vermuten, und die turnusmäßige Reinigung so regeln, dass sie nachvollziehbar ist. Für Mieter: Mängel früh und schriftlich melden, den Fund festhalten lassen und eine Rechnung nicht ungeprüft übernehmen. Beides senkt nicht nur das Streitpotenzial, es senkt auch den Aufwand, weil eine früh erkannte Engstelle einfacher zu beseitigen ist als eine vollständig dichte Leitung.
Verbindlich wird ein Preis erst, wenn jemand die Anlage vor Ort gesehen hat. Genau dann wird er genannt, und zwar bevor gearbeitet wird. Rohrfast24, Klosterstraße 80, 40211 Düsseldorf, ist unter 01512 4403579 erreichbar.
Was ein Einsatz kostet, hängt davon ab, was sich vor Ort zeigt. Den verbindlichen Preis nennen wir Ihnen, bevor gearbeitet wird – ohne Ihre Zustimmung entsteht kein weiterer Aufwand.
Darf ich als Mieter selbst einen Notdienst beauftragen?
Bei drohendem Schaden und nicht erreichbarem Vermieter ja, und die erforderlichen Aufwendungen sind zu ersetzen. Wichtig ist ein nachweisbarer Versuch, Vermieter oder Hausverwaltung vorher zu erreichen, sowie eine Beschränkung auf das, was zur Schadensabwehr nötig ist. Weitergehende Aufträge gehen auf eigenes Risiko.
Was gilt, wenn sich der Verursacher nicht feststellen lässt?
Dann bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters. Wer Schadensersatz verlangt, trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Ursache aus dem Bereich des Mieters stammt und dass ihn ein Verschulden trifft. Ein Verdacht oder die räumliche Nähe der Fundstelle genügt dafür nicht.
Fällt eine Rohrreinigung unter die Kleinreparaturklausel?
In aller Regel nicht. Solche Klauseln erfassen nur Teile, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Leitungen in Wand und Boden gehören nicht dazu. Zudem ist eine Klausel nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze je Einzelfall und eine Jahresobergrenze enthält und keine Pflicht zur eigenen Vornahme begründet.
Muss ich als Mieter eine weitergereichte Rechnung ungeprüft zahlen?
Nein. Zu prüfen ist, ob die Leistung überhaupt Ihrem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist, ob der Fund dokumentiert wurde und ob es sich um Instandhaltung oder um eine umlagefähige turnusmäßige Reinigung handelt. Beanstandungen gehören schriftlich und mit konkreter Benennung der Positionen erhoben.
Quellen
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB — Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten
- § 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
- § 536c BGB — Anzeigepflicht des Mieters bei Mängeln und Haftung bei Unterlassen
- § 280 Abs. 1 BGB — Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, etwa bei unsachgemäßem Gebrauch
Fachlich geprüft von Rohrfast24 · Fachbetrieb für Rohr- und Kanalreinigung · Klosterstraße 80, 40211 Düsseldorf. Geprüft am 22.08.2026.
Weiterlesen
Recht & Pflichten
Rohrreinigung als Betriebskosten umlegen: Wann das zulässig ist
Die Beseitigung einer Verstopfung ist Instandsetzung und nicht umlagefähig. Eine regelmäßig wiederkehrende, vorbeugende Rohrreinigung kann dagegen als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich…
Kosten & Preise
Was kostet Rohrreinigung in Düsseldorf? Was den Preis bestimmt
Der Preis einer Rohrreinigung ergibt sich nicht aus einer Liste, sondern aus dem, was vor Ort vorgefunden wird: wie zugänglich die Leitung ist, was die Verstopfung…
Vorbeugung & Technik
Wann eine Kamerainspektion sinnvoll ist und wann nicht
Sinnvoll ist eine Kamerabefahrung bei wiederkehrenden Verstopfungen, vor dem Kauf einer Immobilie, nach Setzungen oder Bauarbeiten, vor einer Sanierung und zur Klärung von Haftungsfragen. Nicht nötig…