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Mietminderung bei Wasserschaden: Voraussetzungen, Höhe, Fallstricke

Kurz erklärt

Ein Wasserschaden ist ein Mangel. Nach § 536 BGB ist die Miete für die Dauer der erheblichen Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert, eine Erklärung ist dafür nicht nötig. Nötig ist die unverzügliche Anzeige nach § 536c BGB. Berechnet wird von der Bruttomiete und taggenau. Wer die Reparatur nicht zulässt, verliert die Minderung.

Der Grundsatz

Ein Wasserschaden in der Wohnung ist ein Mangel der Mietsache. Nach dem Gesetz ist die Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, automatisch herabgesetzt. Sie müssen die Minderung nicht erklären und nicht beantragen, sie tritt kraft Gesetzes ein. Erklären sollten Sie sie trotzdem, damit klar ist, warum weniger überwiesen wird.

Zwei Grenzen stehen direkt im Gesetz. Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Und wer den Mangel selbst zu vertreten hat, kann sich nicht auf ihn berufen. Ein durch eigene Unachtsamkeit ausgelöster Wasserschaden begründet also keine Minderung.

Zuerst anzeigen, sonst wird es teuer

Die wichtigste Pflicht des Mieters steht in § 536c BGB: Zeigt sich ein Mangel, ist er dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, bei einem laufenden Wasserschaden also sofort, per Telefon und danach schriftlich. Wer die Anzeige unterlässt, haftet für den daraus entstehenden Schaden und verliert die Minderungs- und Ersatzrechte, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte.

Praktisch bedeutet das: Erst melden, dann trocknen, dann rechnen. Halten Sie fest, wann Sie angerufen haben, mit wem Sie gesprochen haben und was zugesagt wurde. Für die Beweisführung ist Wasserschaden dokumentieren die passende Anleitung. Bei akuter Gefahr sperren Sie zuerst das Wasser ab, siehe Wasser abstellen am Haupthahn.

Was “erhebliche Beeinträchtigung” heißt

Das Gesetz nennt keine Prozentzahl. Maßgeblich ist, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist, gemessen an der ganzen Wohnung. Eine feuchte Stelle in einer Abstellkammer ist etwas anderes als ein nicht nutzbares Bad. Faustregeln aus sogenannten Minderungstabellen sind Orientierung, keine Rechtslage. Gerichte entscheiden nach dem konkreten Einzelfall, und dieselbe Situation kann in zwei Urteilen unterschiedlich bewertet werden.

Kriterium Was zählt
Umfang Wie viele Quadratmeter und welche Räume sind betroffen
Funktion Ob ein Raum unbenutzbar ist oder nur eingeschränkt nutzbar
Dauer Wie lange der Zustand anhält, taggenau gerechnet
Begleitumstände Trocknungsgeräte, Lärm, Schimmelgeruch, Stromkosten, Staub
Gesundheit Feuchtigkeit und Schimmel wiegen deutlich schwerer
Jahreszeit Ein kalter, feuchter Raum im Winter beeinträchtigt stärker

Wie gerechnet wird

Bezugsgröße ist die Bruttomiete, also die Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden, und es gilt unabhängig davon, ob die Betriebskosten pauschal oder abzurechnen vereinbart sind. Von dieser Summe wird der Minderungssatz genommen, und zwar nur für die Tage der Beeinträchtigung.

Die Rechenweise ist immer dieselbe: Die Bruttomiete wird auf den Tag heruntergebrochen, mit der Zahl der beeinträchtigten Tage multipliziert und mit dem Minderungssatz gewichtet, der die tatsächliche Beeinträchtigung abbildet. Ändert sich der Zustand, ändert sich der Satz. Solange lediglich getrocknet wird und die Wohnung im Übrigen nutzbar ist, fällt die Minderung niedriger aus als in der Phase, in der Wände geöffnet sind oder Räume nicht betreten werden können.

Der gefährlichste Fehler

Zu hoch zu mindern ist riskant. Der einbehaltene Teil, der später als unberechtigt gilt, bleibt offene Miete. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, droht die fristlose Kündigung. Der sichere Weg ist deshalb, den strittigen Teil unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Rückforderung getrennt zu betreiben. Sie behalten dann alle Rechte und riskieren keinen Zahlungsverzug.

Zweiter Fehler: rückwirkend mindern für Monate, in denen Sie nichts angezeigt haben. Die Minderung beginnt frühestens mit dem Mangel, praktisch aber mit der Anzeige, weil vorher die Beweislage fehlt.

Die Kehrseite: Sie müssen die Reparatur zulassen

Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden. Der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen, außer sie sind unaufschiebbar, was bei einem laufenden Wasserschaden regelmäßig der Fall ist. Wer Handwerkern den Zutritt verweigert, Termine platzen lässt oder Trocknungsgeräte abschaltet, verlängert den Mangel selbst. Ab diesem Zeitpunkt entfällt die Minderung, und es kommt Schadensersatz in Betracht.

Zumutbare Beeinträchtigungen durch die Arbeiten selbst, also Lärm, Staub und Handwerker in der Wohnung, sind Teil der Duldungspflicht. Entstehen Ihnen dadurch Aufwendungen, etwa Kosten für die Räumung eines Zimmers, ist Aufwendungsersatz vorgesehen. Auch der Strom für Bautrockner geht nicht zu Ihren Lasten, lassen Sie den Zählerstand vor und nach der Trocknung protokollieren.

Wenn der Vermieter nichts tut

  1. Mangel schriftlich anzeigen, mit Fotos und Datum, per E-Mail und zusätzlich per Einwurfeinschreiben.
  2. Angemessene Frist zur Beseitigung setzen, bei Nässe kurz, bei Kosmetik länger.
  3. Miete ab dem Mangelzeitpunkt mindern oder den strittigen Teil unter Vorbehalt zahlen.
  4. Bei Gefahr im Verzug selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen, das setzt Verzug oder eine Notmaßnahme voraus.
  5. Bei Gesundheitsgefahr durch Feuchtigkeit und Schimmel die fristlose Kündigung prüfen lassen.
  6. Vor größeren Schritten Rechtsrat einholen, etwa bei einem Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht.

Wer die Beseitigung tatsächlich bezahlt, ist eine eigene Frage und hängt von Ursache und Verursacher ab, siehe Mieter oder Vermieter zahlt. Für die Versicherungsseite gibt es Gebäude- und Hausratversicherung.

Wirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Weil von der Bruttomiete gemindert wird, wirkt die Minderung auch auf die Vorauszahlungen. Bei der späteren Abrechnung ist sie zu berücksichtigen, damit sie nicht über die Nachzahlung wieder eingesammelt wird. Prüfen Sie die Jahresabrechnung deshalb genau und weisen Sie schriftlich auf die Minderungszeiträume hin, am besten mit einer kurzen Aufstellung: Zeitraum, Minderungssatz, einbehaltener Betrag.

Führen Sie diese Aufstellung von Anfang an mit. Sie ist gleichzeitig Ihre Beweisliste, falls es später zum Streit kommt, und sie zwingt Sie dazu, den Satz bei jeder Veränderung des Zustands neu zu bestimmen statt pauschal über Monate zu mindern.

Rohrfast24, Klosterstraße 80, 40211 Düsseldorf, ist unter 01512 4403579 erreichbar, in Düsseldorf und im Umkreis von 30 Kilometern. Was nötig ist und was es kostet, wird genannt, nachdem sich jemand die Anlage angesehen hat, und bevor gearbeitet wird.

Muss ich die Minderung ankündigen?

Rechtlich tritt sie automatisch ein. Praktisch sollten Sie den Mangel unverzüglich anzeigen und mitteilen, ab wann und in welcher Höhe Sie mindern. Ohne Anzeige verlieren Sie die Rechte, soweit der Vermieter nicht abhelfen konnte.

Von welcher Miete wird gemindert?

Von der Bruttomiete, also Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale. Das hat der Bundesgerichtshof geklärt. Gerechnet wird taggenau für die Zeit der Beeinträchtigung, nicht pauschal für den ganzen Monat.

Darf ich mindern, während getrocknet wird?

Ja, Bautrockner sind laut, warm und verbrauchen Strom, das ist eine Beeinträchtigung. Die Höhe hängt davon ab, wie viele Räume betroffen sind. Verweigern dürfen Sie die Trocknung nicht, sonst entfällt die Minderung.

Was, wenn ich den Schaden selbst verursacht habe?

Dann gibt es keine Minderung, und Sie haften unter Umständen für die Beseitigung. Meldepflichtig bleibt der Schaden trotzdem sofort. Prüfen Sie, ob Ihre Haftpflichtversicherung eintritt.

Quellen

  • § 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Unerheblichkeitsgrenze in Absatz 1 Satz 3
  • § 536a BGB — Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, Selbstvornahme bei Verzug oder Notmaßnahme
  • § 536c BGB — Anzeigepflicht des Mieters, Haftung und Rechtsverlust bei unterlassener Anzeige
  • § 555a BGB — Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, Ankündigung und Aufwendungsersatz
  • § 543 Abs. 2 BGB — Außerordentliche fristlose Kündigung, unter anderem bei Vorenthaltung des Gebrauchs und bei Zahlungsverzug
  • BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04 — Die Minderung nach § 536 BGB ist von der Bruttomiete zu berechnen

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