Der Fallstrang und jede Leitung, die mehreren Einheiten dient oder durch gemeinschaftliches Eigentum verläuft, ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann allenfalls die Anschlussleitung ab dem Abzweig sein, solange sie im Bereich der eigenen Wohnung bleibt. Bei Gemeinschaftseigentum beauftragt und zahlt die Gemeinschaft.
Die Grundregel in einem Satz
Alles, was der Entwässerung mehrerer Wohnungen dient, gehört der Gemeinschaft. Das ist keine Auslegungsfrage, sondern folgt unmittelbar aus dem Gesetz: Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums.
Eine Abwasserleitung, an die mehrere Einheiten angeschlossen sind, ist genau eine solche Einrichtung. Und weil § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Recht ist, kann auch eine anderslautende Teilungserklärung daran nichts ändern. Wer in seiner Teilungserklärung liest, die Abwasserleitungen in der Wohnung seien Sondereigentum, sollte das kritisch prüfen lassen.
Wo die Grenze im Bad tatsächlich verläuft
Praktisch lässt sich die Zuordnung an drei Fragen festmachen:
- Dient die Leitung mehreren Einheiten? Dann Gemeinschaftseigentum. Das gilt für Fallstränge, Sammelleitungen, Grundleitungen und Lüftungsleitungen.
- Verläuft sie durch gemeinschaftliches Eigentum oder durch fremdes Sondereigentum? Dann ebenfalls Gemeinschaftseigentum, und zwar auch dann, wenn sie nur eine einzige Wohnung versorgt. Das entspricht der Rechtsprechung zu Versorgungsleitungen.
- Liegt sie hinter dem Abzweig und vollständig im räumlichen Bereich der eigenen Wohnung? Erst dann kommt Sondereigentum überhaupt in Betracht.
Für Wasserleitungen hat sich als Merkmal die erste Absperrmöglichkeit im Bereich des Sondereigentums eingebürgert. Bei Abwasserleitungen fehlt dieses Bauteil, deshalb zählt hier der Abzweig vom Strang: Das kurze Stück vom Siphon der Badewanne bis zum Fallstrang kann Sondereigentum sein, der Fallstrang selbst nie.
Der Fallstrang ist immer Sache der Gemeinschaft
Das ist der praktisch wichtigste Fall, weil die meisten größeren Verstopfungen genau dort sitzen. Ein Fallstrang nimmt das Abwasser aller übereinander liegenden Wohnungen auf. Setzt er sich zu, staut es sich in der untersten betroffenen Etage zuerst, oft in einer Wohnung, deren Bewohner nichts damit zu tun haben.
Rechtlich bedeutet das: Die Beseitigung ist Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folgenden Rechte aus. In der Praxis heißt das: Der Verwalter beauftragt, nicht der betroffene Eigentümer auf eigene Faust.
Wer zahlt
Die Kosten der Gemeinschaft trägt nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils. Eine Rohrreinigung am Fallstrang wird also über die Gemeinschaft abgerechnet und nach Miteigentumsanteilen verteilt, unabhängig davon, in wessen Wohnung das Wasser stand. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss eine abweichende Verteilung regeln.
| Fall | Eigentumszuordnung | Wer beauftragt und zahlt |
|---|---|---|
| Fallstrang verstopft, mehrere Wohnungen betroffen | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft über den Verwalter |
| Grundleitung unter der Bodenplatte defekt | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft |
| Siphon unter dem Waschbecken zu | Sondereigentum | Eigentümer der Wohnung |
| Anschlussleitung im eigenen Bad bis zum Abzweig | meist Sondereigentum | Eigentümer, sofern sie nicht durch fremdes Eigentum führt |
| Verstopfung des Strangs nachweislich durch einen Eigentümer verursacht | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft beauftragt, Ersatzanspruch gegen den Verursacher möglich |
Verursachung ändert die Zuordnung nicht
Auch wenn feststeht, dass in einer bestimmten Wohnung Feuchttücher oder Katzenstreu ins WC gegangen sind, bleibt der Fallstrang Gemeinschaftseigentum, und die Gemeinschaft muss handeln. Was daraus folgen kann, ist ein Ersatzanspruch gegen den Verursacher. Dafür brauchen Sie einen Nachweis, und der beste Nachweis ist eine Kamerabefahrung mit Metrierung, aus der hervorgeht, auf welcher Höhe und in welchem Abzweig das Material saß, siehe Was kostet eine Kanal-TV-Inspektion.
Ist die Wohnung vermietet, richtet sich der Anspruch zunächst gegen den Eigentümer, der ihn gegenüber seinem Mieter weiterverfolgen kann, siehe Mieter oder Vermieter.
Die Rolle des Verwalters
Der Verwalter ist die Stelle, an die eine Störung am Gemeinschaftseigentum gemeldet wird, und die Stelle, die beauftragt. Praktisch scheitert das oft an drei Punkten: Es gibt keine erreichbare Notfallnummer, es ist nicht geregelt, bis zu welchem Betrag er ohne Beschluss handeln darf, und niemand weiß, wo die Revisionsöffnungen des Strangs sitzen.
Alle drei Punkte lassen sich in einer Eigentümerversammlung in einem einzigen Tagesordnungspunkt klären. Halten Sie zusätzlich fest, wer Zutritt zu Keller, Schacht und Technikraum hat, denn ein Notdienst, der vor einer verschlossenen Tür steht, kostet Zeit und trotzdem Geld.
Zutritt, Duldung und Ausgleich
Für Arbeiten am Strang muss oft eine Wohnung geöffnet oder eine Vorwand aufgemacht werden. Wohnungseigentümer sind verpflichtet, Maßnahmen zu dulden, die nach Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss zulässig sind. Geht eine Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann der betroffene Eigentümer nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Die Wiederherstellung geöffneter Bauteile am Gemeinschaftseigentum gehört zur Maßnahme selbst.
Der Notfall am Wochenende
Wenn das Abwasser in der Erdgeschosswohnung steht, hilft kein Verwaltungsrecht. Gehen Sie so vor:
- Wasserverbrauch im ganzen Strang stoppen und die betroffenen Nachbarn informieren.
- Verwalter über die Notfallnummer erreichen und die Beauftragung dokumentieren.
- Ist der Verwalter nicht erreichbar und droht ein größerer Schaden, dürfen Sie die zur Schadenabwendung notwendige Notmaßnahme veranlassen. Beschränken Sie sich darauf, fotografieren Sie den Zustand und heben Sie Rechnung und Bericht auf.
- Keine Sanierungsentscheidung im Alleingang. Notmaßnahme und Instandsetzung sind zwei verschiedene Dinge.
- Alles schriftlich an den Verwalter melden, siehe wenn mehrere Wohnungen betroffen sind.
Was die Gemeinschaft vorher beschließen sollte
Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG beschlossen werden. Sinnvoll sind drei Beschlüsse: eine turnusmäßige Spülung der Fallstränge und der Grundleitung, ein Wartungsvertrag für Hebeanlage und Rückstausicherung, siehe Rückstauklappe warten, und eine klare Regelung, wer im Notfall außerhalb der Bürozeiten beauftragen darf. Das ist günstiger als der dritte Notdiensteinsatz im selben Strang und verhindert genau die Diskussion, die sonst jedes Mal von vorn beginnt.
Rohrfast24, Klosterstraße 80, 40211 Düsseldorf, ist unter 01512 4403579 erreichbar, in Düsseldorf und im Umkreis von 30 Kilometern. Was nötig ist und was es kostet, wird genannt, nachdem sich jemand die Anlage angesehen hat, und bevor gearbeitet wird.
In unserer Teilungserklärung steht, die Abwasserleitungen in der Wohnung seien Sondereigentum. Gilt das?
Nur soweit es mit § 5 Abs. 2 WEG vereinbar ist. Leitungen, die mehreren Einheiten dienen oder durch gemeinschaftliches Eigentum verlaufen, sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Eine abweichende Klausel geht insoweit ins Leere. Lassen Sie strittige Formulierungen prüfen.
Ich habe den Notdienst selbst gerufen. Bekomme ich das Geld zurück?
Bei einer echten Notmaßnahme zur Abwendung eines größeren Schadens am Gemeinschaftseigentum haben Sie gute Chancen, wenn der Verwalter nicht erreichbar war. Dokumentieren Sie Uhrzeit, Erreichbarkeitsversuche, Zustand und Rechnung. Bei einer planbaren Instandsetzung ohne Beschluss bleiben Sie in der Regel darauf sitzen.
Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen?
Ja, wenn die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nur über Ihre Wohnung möglich sind und ordnungsgemäß angekündigt wurden. Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Wer zahlt, wenn durch den Rückstau im Strang meine Möbel beschädigt werden?
Der Schaden am Gemeinschaftseigentum geht zulasten der Gemeinschaft, Schäden an Ihrem Eigentum laufen zunächst über Ihre eigenen Versicherungen. Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft oder einen Verursacher kommt hinzu, setzt aber eine nachweisbare Pflichtverletzung oder Verursachung voraus.
Quellen
- § 5 Abs. 2 WEG — Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums
- § 9a Abs. 2 WEG — Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus
- § 14 Abs. 3 WEG — Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld, wenn eine zu duldende Einwirkung über das zumutbare Maß hinausgeht
- § 16 Abs. 2 WEG — Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils; abweichende Verteilung durch Beschluss möglich
- § 18 Abs. 1 WEG — Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG — Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Fachlich geprüft von Rohrfast24 · Fachbetrieb für Rohr- und Kanalreinigung · Klosterstraße 80, 40211 Düsseldorf. Geprüft am 22.08.2026.
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